กู้บ้านได้เท่าไหร่ คำนวณจากรายได้

ก่อนจะเริ่มดูบ้าน คำถามแรกที่ต้องตอบให้ได้คือ "เราจะกู้ได้เท่าไหร่?" — เพราะการเดินไปดูบ้าน 10 ล้านทั้งๆ ที่กู้ได้แค่ 3 ล้านมีแต่จะเสียเวลาและเสียดาย

บทความนี้จะอธิบายเกณฑ์ที่ธนาคารใช้คำนวณวงเงินกู้สูงสุด และตัวอย่างเงินเดือนต่างๆ จะกู้ได้เท่าไหร่

DSR: ตัวเลขสำคัญที่สุดในการอนุมัติ#

DSR (Debt Service Ratio) คือสัดส่วนภาระหนี้ต่อรายได้ต่อเดือน — ตัวเลขนี้คือ "ปัจจัยหลัก" ที่ธนาคารใช้ตัดสินว่าจะให้กู้เท่าไหร่

สูตร: DSR = ภาระหนี้รวมต่อเดือน ÷ รายได้ต่อเดือน × 100

ภาระหนี้ที่นับรวม:

• ค่างวดสินเชื่อบ้านที่กำลังจะกู้
• ผ่อนรถ / มอเตอร์ไซค์
• สินเชื่อบุคคล / สินเชื่อรถยนต์ส่วนบุคคล
• ขั้นต่ำบัตรเครดิต (10% ของยอดที่ใช้)
• หนี้บ้านหลังเดิม (ถ้ามี)

เกณฑ์ DSR ของแต่ละธนาคาร (ปี 2026)#

ธนาคารแต่ละแห่งใช้เกณฑ์ต่างกันเล็กน้อย:

ธนาคารออมสิน (GSB)#

• DSR สูงสุด: 40-50% สำหรับสินเชื่อ My Home
• เน้นข้าราชการ พนักงานรัฐ พนักงาน State Enterprise — DSR ได้ถึง 60%
• มีโครงการ "ธอส.-ออมสิน บ้านล้านหลัง" ดอกเบี้ยพิเศษ

ธนาคารกรุงไทย (KTB)#

• DSR สูงสุด: 40% สำหรับลูกค้าทั่วไป
• ลูกค้าราชการ / ทหาร ตำรวจ: 60%
• รองรับการกู้ร่วม

ธอส. (GHB) — ธนาคารอาคารสงเคราะห์#

• DSR สูงสุด: 40-50%
• ดอกเบี้ยมักต่ำกว่าธนาคารพาณิชย์ 0.5-1%
• เน้นข้าราชการและพนักงานรัฐ
• มีโครงการบ้าน BOI / EEC

ธนาคารไทยพาณิชย์ (SCB)#

• DSR สูงสุด: 40% สำหรับพนักงานประจำ
• ลูกค้า private banking: 50-60%
• ฟรีแลนซ์: 30-35% และต้องมี statement 12 เดือน

ธนาคารกสิกรไทย (KBank)#

• DSR สูงสุด: 40%
• ลูกค้ารายได้สูง (>100K/เดือน): 50%
• มีโปรโมชั่นรีไฟแนนซ์ที่แข่งขันได้

ธนาคารกรุงเทพ (BBL)#

• DSR สูงสุด: 40-50%
• เน้นลูกค้าระยะยาว มี statement กับ BBL หลายปี

หลักการทั่วไป#

• พนักงานประจำ / ข้าราชการ: DSR 40-50%
• ฟรีแลนซ์ / รายได้ไม่ประจำ: DSR 30-35%
• เจ้าของกิจการ / ค้าขาย: DSR 30%

ตัวอย่าง: เงินเดือนต่างๆ จะกู้ได้เท่าไหร่?#

สมมติฐานในการคำนวณ: พนักงานประจำ DSR 40%, ดอกเบี้ย 6% (stress test), ระยะเวลาผ่อน 30 ปี, ไม่มีภาระหนี้เดิม

เงินเดือน 20,000 บาท#

• ค่างวดสูงสุด: 20,000 × 40% = 8,000 บาท/เดือน
• วงเงินกู้สูงสุด: ~1,335,000 บาท

ในเมืองหลวง: คอนโดราคา 1.5 ล้าน 25-30 ตร.ม. ในย่านนอกเมือง / ต่างจังหวัด: บ้านทาวน์เฮาส์ราคา 1.5 ล้าน

เงินเดือน 30,000 บาท#

• ค่างวดสูงสุด: 12,000 บาท/เดือน
• วงเงินกู้สูงสุด: ~2,000,000 บาท

ในกรุงเทพ: คอนโด 25-30 ตร.ม. ในย่านปกติ / ต่างจังหวัด: บ้านเดี่ยวขนาดเล็ก-กลาง

เงินเดือน 50,000 บาท#

• ค่างวดสูงสุด: 20,000 บาท/เดือน
• วงเงินกู้สูงสุด: ~3,335,000 บาท

ในกรุงเทพ: คอนโด 1 ห้องนอน / บ้านทาวน์เฮาส์ในย่านกลาง

เงินเดือน 80,000 บาท#

• ค่างวดสูงสุด: 32,000 บาท/เดือน
• วงเงินกู้สูงสุด: ~5,340,000 บาท

ในกรุงเทพ: คอนโด 2 ห้องนอนใจกลางเมือง / บ้านเดี่ยวขนาดกลาง

เงินเดือน 100,000 บาท#

• ค่างวดสูงสุด: 40,000 บาท/เดือน
• วงเงินกู้สูงสุด: ~6,670,000 บาท

ในกรุงเทพ: บ้านเดี่ยวขนาดดี / คอนโด luxury

หมายเหตุ: ตัวเลขนี้ใช้ดอกเบี้ย 6% เป็น stress test — ในใบเสนอราคาจริง ดอกเบี้ยโปรโมชั่นอาจจะ 3% ค่างวดจริงต่ำกว่านี้ แต่ธนาคารคำนวณวงเงินจาก worst case

ปัจจัยอื่นๆ ที่ธนาคารพิจารณา#

1. เครดิตบูโร (NCB)#

ตรวจประวัติการชำระหนี้ในระบบ — เกรด A, B+ = ปกติ, C ลงไป = เสี่ยง อาจปล่อยกู้ไม่ผ่าน หรือดอกเบี้ยสูงขึ้น

หลีกเลี่ยง: ค้างชำระบัตรเครดิต / สินเชื่อบุคคล แม้แต่ 30 วันก็มีผล

2. อายุงาน#

• งานปัจจุบัน: ต้อง > 6 เดือน (ผ่านโปร) หรือ > 1 ปี (บางธนาคาร)
• อายุงานรวม: > 2 ปี

3. อายุผู้กู้#

• สูตร: อายุปัจจุบัน + ระยะเวลาผ่อน ≤ 65-70 ปี
• ตัวอย่าง: อายุ 30 → ผ่อนได้ 30-35 ปี / อายุ 50 → ผ่อนได้ 15-20 ปี
• คนอายุมาก ระยะผ่อนสั้นลง = วงเงินกู้ลดลงเพราะค่างวดสูงขึ้น

4. ประเภทอาชีพ#

ธนาคารชอบ:

• ข้าราชการ / รัฐวิสาหกิจ (ความมั่นคงสูง)
• พนักงานบริษัทใหญ่ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์
• พนักงานบริษัทต่างชาติ

ยากกว่า:

• บริษัทเล็ก / SME
• ฟรีแลนซ์ / Influencer (ต้องมี statement หลักฐานรายได้)
• ค้าขาย (ต้องมีงบการเงิน)

5. เงินสำรองในบัญชี#

ปกติธนาคารชอบเห็นเงินสำรอง 3-6 เดือนของค่างวด

6. ราคาประเมินอสังหาฯ (LTV)#

ธนาคารปล่อยกู้สูงสุด 80-90% ของราคาประเมิน (หรือราคาขาย แล้วแต่อันไหนต่ำกว่า) — ส่วนต่างต้องเป็นเงินดาวน์

ตัวอย่าง: บ้านราคา 5 ล้าน LTV 90% → กู้ได้ 4.5 ล้าน ต้องดาวน์ 5 แสน

7. ผู้กู้ร่วม#

เพิ่มผู้กู้ร่วม (คู่สมรส พ่อแม่ พี่น้อง) — รายได้รวมกัน = วงเงินกู้เพิ่ม

เทคนิคเพิ่มวงเงินอนุมัติ#

1. ปิดบัตรเครดิตที่ไม่ใช้#

ทุกบัตรที่มียอดใช้ ธนาคารจะคิดเป็นขั้นต่ำ 10% — ปิดบัตรที่ไม่ใช้ลด DSR ทันที

2. โปะหนี้สั้นๆ ก่อนยื่นกู้#

ผ่อนรถใกล้หมด สินเชื่อบุคคลเหลือ 6 เดือน — โปะปิดให้หมดก่อน DSR จะดีขึ้น

3. ใช้ผู้กู้ร่วม#

คู่สมรส (รวมโดยอัตโนมัติ) / พ่อแม่ / พี่น้อง — รายได้รวมกัน

4. ขยายระยะเวลาผ่อน#

ผ่อน 30 ปีแทน 25 ปี ค่างวดน้อยลง = วงเงินกู้สูงขึ้น (แต่ดอกเบี้ยรวมเพิ่ม)

5. เพิ่มเงินดาวน์#

ดาวน์เยอะขึ้น = ยอดกู้น้อยลง = อนุมัติง่าย

6. ยื่นหลายธนาคารพร้อมกัน#

อย่ายื่นแค่ที่เดียว — ยื่น 2-3 ธนาคารพร้อมกัน เปรียบเทียบวงเงินที่อนุมัติได้

7. หาแหล่งรายได้เสริมที่พิสูจน์ได้#

ค่าเช่า, รายได้จาก YouTube, freelance work — ถ้ามี statement ต่อเนื่อง 1 ปี + เสียภาษี ธนาคารจะนับเป็นรายได้รวม

รายได้ไม่ประจำต้องเตรียมอะไร?#

ถ้าคุณเป็นฟรีแลนซ์ / เจ้าของกิจการ:

1. Statement ธนาคาร 12 เดือนล่าสุด — แสดงรายรับสม่ำเสมอ
2. แบบ ภ.ง.ด. 50 หรือ 51 — ใบเสร็จเสียภาษีย้อนหลัง 2 ปี
3. สัญญางาน / ใบรับงาน — สำหรับฟรีแลนซ์
4. งบการเงินบริษัท — สำหรับเจ้าของกิจการ

ธนาคารจะคำนวณรายได้เฉลี่ยจาก statement หรือ ภ.ง.ด. แล้วใช้เกณฑ์ DSR 30-35%

คำถามที่พบบ่อย#

Q: ถ้าเงินเดือนไม่พอ ใช้บัตรเครดิตวงเงินสูงๆ พิสูจน์ฐานะได้ไหม?

A: ไม่ได้ — ธนาคารดูจากรายได้ที่พิสูจน์ได้จริงจาก statement และสลิป ไม่ใช่จากวงเงินบัตรเครดิต (จริงๆ บัตรเครดิตทำให้ DSR แย่ลงด้วย)

Q: กู้ร่วมแล้ววงเงินจะเพิ่มเป็น 2 เท่าไหม?

A: ไม่เสมอ ธนาคารจะรวมรายได้ทั้งสองคนแต่ดูภาระหนี้ของทั้งสองคนด้วย — ถ้าคนหนึ่งมีหนี้เยอะอาจฉุดวงเงินลง

Q: รายได้พ่อแม่กู้ร่วมได้ถึงอายุเท่าไหร่?

A: ปกติพ่อแม่จะมีระยะผ่อนสั้น (ขึ้นกับอายุ) — แต่ถ้ามีลูกเป็นผู้กู้หลักที่อายุน้อย ก็ใช้ระยะของลูกได้ พ่อแม่แค่ค้ำประกันให้

Q: ทำงานต่างประเทศ จะกู้บ้านในไทยได้ไหม?

A: ได้ — ใช้ statement บัญชีต่างประเทศ + เอกสารรายได้แปลเป็นไทย / อังกฤษ บางธนาคารมีโครงการ "expat home loan" โดยเฉพาะ

สรุป#

จำสูตรง่ายๆ: วงเงินกู้สูงสุด ≈ รายได้ × 100 (สำหรับพนักงานประจำ ดอกเบี้ย 6% ผ่อน 30 ปี ไม่มีภาระหนี้)

ตัวอย่าง: เงินเดือน 30,000 × 100 ≈ 3 ล้าน (ตัวเลขจริงคือ 2 ล้าน — ใกล้เคียงพอประมาณการเบื้องต้น)

หากต้องการตัวเลขแม่นยำสำหรับสถานการณ์เฉพาะของคุณ ใช้เครื่องคำนวณวงเงินกู้บ้านที่รองรับ DSR ตามอาชีพ ภาระหนี้เดิม และอายุ — มีตารางจำลองด้วยว่าถ้ารายได้เพิ่ม ±20%/50% จะกู้ได้เท่าไหร่

หรือถ้ารู้วงเงินแล้ว ลองคำนวณค่างวดดูว่าผ่อนจริงเดือนละเท่าไหร่